Te explicaremos el paso a paso de cómo LAPIS realiza la selección de contratistas de desarrollos inmobiliarios para sus SOCIOS. LAPIS es una empresa de consultoría & project management en desarrollo inmobiliario ¿cuentas con terreno y tus ambiciones son grandes? ¿Planeas realizar un desarrollo inmobiliario? LAPIS es tu mejor socio y aliado.
1. SELECCIÓN DE CANDIDATOS
Evaluación del contratista
Historial y Reputación
Investigamos el historial del contratista, revisamos proyectos anteriores y verificamos su reputación en el mercado. Puedes solicitar referencias de ellos aquí en LAPIS, te entregaremos curriculum y contactos de personas que adquirieron sus servicios profesionales con ellos.
Solidez Financiera
Nos aseguramos de que el contratista tenga una buena salud financiera para evitar problemas durante la ejecución del proyecto. Puedes solicitar estados financieros y verificar que no tenga deudas significativas o demandas legales.
Experiencia en Proyectos Similares
Es crucial que el contratista tenga experiencia en proyectos similares al tuyo en términos de tamaño, complejidad, y ubicación.
Licencias y Certificaciones
Cumplimiento Normativo
Verificamos que el contratista cuente con su certificación como DRO (director responsable de obra) y permisos necesarios para operar legalmente como su constancia de situación fiscal SAT y alta patronal ante el IMSS. Además revisamos su alta ante los colegios de profesionistas correspondientes a su rubro, arquitecto o ingeniero civil.
2. Contratación y Documentación Legal
Contrato de Obra
Contrato Detallado
contamos con contratos de construcción que están detallados y cubren todos los aspectos del proyecto, incluyendo alcances, plazos, costos, penalizaciones por retrasos, y estándares de calidad.
Cláusulas de Penalización
Incluimos cláusulas que penalicen a el contratista por incumplimientos en el cronograma, sobre-costos injustificados, o desviaciones significativas en la calidad.
Cláusula de Garantía
Aseguramos que el contrato incluya una garantía de obra, la cual obligue a el contratista a reparar defectos durante un período posterior a la entrega (por ejemplo, un año).
Mecanismos de Pago
Pagos por AVANCES
Estructuramos los pagos de manera que se realicen en función del cumplimiento de avances específicos en el proyecto. Esto mantiene a el contratista motivado para avanzar y reduce el riesgo de pagos adelantados sin avances tangibles.
Retenciones de Pago
Consideramos retener un porcentaje del pago final (10%) hasta que se haya completado el proyecto y todas las inspecciones de calidad hayan sido aprobadas.
supervisión y auditoría
Interventoría Técnica
Te ponemos en contacto con un supervisor independiente que verifique que la construcción se realice conforme a los planos, especificaciones y estándares de calidad acordados.
Auditorías Periódicas
Realizamos auditorías financieras y técnicas periódicas para asegurarte de que el proyecto esté avanzando según lo planeado y dentro del presupuesto.
3. Gestión del Proyecto
Planificación y Programa de Obra
Plan de Trabajo Detallado
Nos aseguramos de que el contratista presente un plan de trabajo detallado, con un programa de obra realista que incluya todas las fases del proyecto.
Monitoreo del Progreso
Implementamos un sistema de seguimiento que te permita monitorear el progreso del proyecto en tiempo real. Puedes utilizar software de gestión de proyectos para tener visibilidad sobre las actividades diarias y semanales (incluye un costo adicional el uso de un software de gestión de proyectos)
Control de Calidad
Especificaciones Técnicas
Nos aseguramos de que el contratista presente un plan de trabajo detallado, con un programa de obra realista que incluya todas las fases del proyecto.
Inspecciones Regulares
Implementamos un sistema de seguimiento que te permita monitorear el progreso del proyecto en tiempo real. Puedes utilizar software de gestión de proyectos para tener visibilidad sobre las actividades diarias y semanales (incluye un costo adicional el uso de un software de gestión de proyectos)
Pruebas de Materiales
Realizamos pruebas de materiales para asegurar que cumplan con las normativas y estándares de calidad antes de su uso en la construcción.
Obras adicionales
Procedimiento de Cambios
Establecemos un procedimiento claro para la gestión de cambios en el proyecto. Cualquier cambio en el diseño, alcance, o programa de obra debe ser documentado, evaluado por su impacto en el costo y tiempo, y aprobado por todas las partes antes de su implementación, por ESCRITO, y firmado por ambas partes.
Costos Adicionales
Definimos cómo se manejarán los costos adicionales derivados de cambios o imprevistos, y quién será responsable de cubrirlos (solicita tus formatos de obras adicionales).
4. Aspectos Financieros y Seguros
Presupuesto y Contingencias
Presupuesto Detallado
Trabajamos con el contratista para desarrollar un presupuesto detallado que cubra todos los aspectos del proyecto, incluyendo imprevistos.
Fondo de Contingencia
Deberás de tener en cuenta el contar con un fondo de contingencia (generalmente entre el 5% y el 10% del presupuesto total) para cubrir costos inesperados.
Seguridad en contratación
Seguro de Obra
Asegúrate de que el contratista haya contratado el seguro de obra que cubra daños a la propiedad, responsabilidad civil, y accidentes laborales durante la construcción.
Fianza de Cumplimiento
Considera solicitar una fianza cumplimiento que garantice que el contratista completará el proyecto según lo acordado. Si el contratista incumple, la aseguradora cubrirá los costos adicionales. (el costo de la fianza la paga quien solicita la fianza)
5. Relación y Comunicación
Comunicación Abierta
Reuniones Regulares
Solicita reuniones periódicas con el contratista para revisar el avance del proyecto, resolver problemas y tomar decisiones oportunas.
Transparencia
Fomenta una comunicación transparente para que cualquier problema o desviación se pueda identificar y resolver rápidamente.
Resolución de Conflictos
Mecanismos de Mediación
Define un mecanismo de mediación para resolver disputas que puedan surgir durante la ejecución del proyecto. Esto puede evitar costosos y prolongados procesos legales.
6. Evaluación Post-Proyecto
Inspección Final
Recepción de la Obra
Realiza una inspección final exhaustiva con el supervisor externo antes de aceptar la entrega de la obra. Asegúrate de que todo esté conforme al contrato y en condiciones óptimas.
conclusión
En conclusión, la elección de un contratista es parte crucial para el buen desarrollo de tu proyecto, LAPIS ofrece gran variedad de contratistas certificados que cumplen con cada uno de los aspectos que se mencionan en este blog. Sin embargo el poder de decidir con quien trabajar esta en tus manos.
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