Qué es el ROI y por qué es el indicador base
El ROI (Return on Investment o Retorno sobre la Inversión) mide cuánto dinero genera un proyecto en relación con lo que costaste meter. Es el indicador más básico y más útil para comparar proyectos inmobiliarios entre sí o contra otras opciones de inversión.
La fórmula base es: ROI = (Utilidad Neta / Inversión Total) x 100. Pero el cálculo correcto requiere definir bien qué entra en cada variable.
Cómo calcular la inversión total real
La inversión total incluye todos los costos del proyecto sin excepción: precio del terreno, costo de construcción (con contingencia), honorarios de diseño y supervisión, permisos y trámites, costos de escrituración e impuestos en la compra del terreno, costos de ventas y marketing, comisiones de agente, impuestos por la venta (ISR), y el costo del dinero durante el tiempo que estuvo invertido.
Omitir cualquiera de estos rubros produce un ROI sobreestimado que lleva a decisiones erróneas.
Cómo calcular la utilidad neta
Para proyectos de venta: ingresos totales de venta menos todos los costos enumerados arriba. Para proyectos de renta: suma de rentas cobradas durante el período de análisis menos gastos operativos (mantenimiento, predial, administración, vacancia) menos el costo de adquisición del inmueble si se considera un horizonte de salida.
El ROI en proyectos de desarrollo vs. propiedades en renta
En proyectos de desarrollo (construir y vender), el ROI se calcula sobre el ciclo completo: desde la compra del terreno hasta la última escritura de venta. Un proyecto de 24 meses con ROI del 28% sobre capital propio equivale a una TIR aproximada del 13% anual.
En propiedades en renta, el ROI tiene dos componentes: el retorno por renta (cap rate) y el retorno por plusvalía al momento de la venta. El retorno total puede calcularse en cualquier punto del tiempo definiendo un valor de mercado actualizado del inmueble.
ROI sobre capital propio vs. ROI sobre inversión total
Si usas deuda para financiar parte del proyecto, debes distinguir entre el ROI sobre la inversión total (incluyendo la deuda) y el ROI sobre el capital propio (solo lo que pusiste tú). El apalancamiento amplifica el ROI sobre capital propio cuando el proyecto es rentable, pero también amplifica las pérdidas cuando no lo es.
Ejemplo: proyecto con inversión total de $10M, ROI total del 20%. Si financiaste con 50% deuda, tu capital propio fue $5M y tu ROI sobre capital propio sube a 40% (si el costo de la deuda es menor que el retorno del proyecto). Si el proyecto sale mal con pérdida del 20%, pierdes el 40% de tu capital propio.
Benchmarks de ROI para México 2025
Desarrollo residencial en venta en ciudades principales: ROI sobre capital propio entre 20% y 35% en 18-30 meses es rango razonable. Proyectos por debajo del 15% rara vez justifican el riesgo. Renta residencial: cap rate entre 6% y 9% en propiedades bien ubicadas. Desarrollo comercial en venta: ROI 25-40% según el mercado y el producto.
¿Cómo comparo el ROI inmobiliario con otras inversiones?
Convierte el ROI a TIR (anualizado) para comparar correctamente. Un ROI del 25% en 18 meses equivale a una TIR de aproximadamente 16% anual. Eso debe compararse contra la tasa libre de riesgo (Cetes o fondos de deuda gubernamental) más una prima por el riesgo y la iliquidez que asumes al invertir en inmuebles.
¿Debo incluir el ISR en el cálculo del ROI?
Sí, siempre. El ISR por enajenación de inmuebles puede ser hasta el 35% de la utilidad fiscal en personas físicas, aunque existen deducciones y exenciones. No incluirlo produce un ROI sobreestimado. Consulta con un contador especializado en inmuebles antes de cerrar cualquier proyecto.
¿Qué pasa si el ROI calculado es negativo?
Significa que el proyecto pierde dinero bajo los supuestos utilizados. Revisa qué variable cambiaría el resultado: precio de terreno, costo de construcción, precio de venta o plazo del proyecto. Si ningún ajuste razonable lleva el ROI a territorio positivo con margen, el proyecto no debe hacerse bajo esas condiciones.
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